Kijk, Zuid-Frankrijk! is er ook voor praktische zaken die met wonen in Frankrijk te maken hebben. Dus als je iets te vragen hebt over wet- en regelgeving, (ver)bouwen en begeleiding, financiële zaken, interieur- of exterieur-inrichting: kom maar op. Stel je vraag meteen onder dit artikel (dus NIET op Facebook) of stuur een mailtje naar info@kijkzuidfrankrijk.com
Vraag: hoe zit het met ‘erfdienstbaarheden’?
Antwoord: In heel Frankrijk spelen erfdienstbaarheden een belangrijke rol bij de eigendom en het gebruik van onroerend goed.
Voor de duidelijkheid: een erfdienstbaarheid is de last opgelegd aan een onroerend goed voor het nut van een onroerend goed dat toebehoort aan een andere eigenaar.
Zulke erfdienstbaarheden zijn bijvoorbeeld een recht van overpad, het recht om water bij de buren te laten weglopen en het recht om de erfgrens vast te stellen.
Vaak zorgen erfdienstbaarheden voor verrassingen. Dat komt doordat zij vaak zeer onduidelijk of al lang geleden zijn omschreven in notariële akten. In de loop der tijden, soms eeuwen, zijn kadastrale nummers veranderd en is de feitelijke situatie ook zodanig veranderd dat de erfdienstbaarheid onbegrijpelijk is geworden, en daarmee soms een bron van conflict.
Bovendien kunnen erfdienstbaarheden bestaan zonder dat dit uit enige akte is op te maken. Zo kunnen bepaalde erfdienstbaarheden door de enkele verjaring ontstaan. Daarmee wordt bedoeld dat door simpel een situatie in stand te houden het recht op die situatie ontstaat. Hierbij kan gedacht worden aan het recht om het regenwater van een dak op het terrein van de buurman te laten vallen.
Ter geruststelling: de situatie moet dan wel al tenminste 30 jaar ononderbroken hebben bestaan, hetgeen moet worden aangetoond door de persoon die zich op het recht wil beroepen.
Heel verrassend zijn ook erfdienstbaarheden die enkel op grond van de wet bestaan. Voor hun ontstaan is dus noch een overeenkomst, noch het feitelijke uitoefenen ervan van belang. Onder meer de volgende wettelijke erfdienstbaarheden kunnen voor de eigenaar van een (tweede) woning in Frankrijk van belang blijken.
Bronwater
De Code Civil bepaalt dat wie een bron op zijn terrein heeft, altijd het water daarvan mag gebruiken. De enige grens die daaraan wordt gesteld is dat hij niet aan de bewoners van een dorp of gehucht het noodzakelijke water mag ontnemen. Meer in het algemeen geldt dat ook wie boort naar een ondergrondse waterloop, recht heeft op het water dat hij daaruit haalt. In dat geval is het recht op water een gevolg van het eigendomsrecht op de grond, dat ook de eigendom meebrengt op hetgeen zich boven en onder die grond bevindt.
Dít gebruik van water geldt zelfs als de boring tot gevolg zou hebben dat een lager gelegen buurman geen water meer heeft.
Uitzicht
De Franse wet verbiedt het om bepaalde vormen van uitzicht op het terrein van de buurman te creëren. Achtergrond daarbij is een bepaalde bescherming van de privacy. Deze regels zijn in de afgelopen jaren steeds belangrijker geworden, door de explosieve groei van de bouw van met name zelfstandige woningen. Hier betreffen de regels eigenlijk voornamelijk beperkingen op de eigendom. Zo is het niet toegestaan om ramen te maken in een gemeenschappelijke grensmuur. Wel is het toegestaan in een muur die direct grenst aan het perceel van de buren een raam te maken van ondoorzichtig glas, maar dan op hoogte. Zo is het wel mogelijk licht in de woning te brengen maar wordt gegluur voorkomen. Verrassender is dat er geen recht op uitzicht op het terrein van de buren mag zijn vanaf een muur of balkon binnen een afstand van 1,9 meter van de perceelgrens. Wie dat recht wél wil, zal een erfdienstbaarheid moeten verkrijgen.
Bij de bouw van woningen maar ook bijvoorbeeld zwembaden en terrassen, in wijken op steile hellingen, kan zo’n uitzicht ongewild ontstaan. De buurman die zich wellicht bekeken voelt, kan er een probleem van maken en een vergoeding of zelfs afbraak vorderen.
De rechter zal dat laatste overigens zeker niet altijd toewijzen, maar dan tenminste bevelen dat bijvoorbeeld een ondoorzichtige wand wordt geplaatst.
Passage
Een recht om over elkaars terrein te lopen kan, indien buren het met elkaar eens zijn, steeds in een akte worden bepaald. Maar de Franse wet voorziet ook in een situatie dat buren het niet eens zijn, en een recht van overpad toch wordt verkregen. Dit kan indien een terrein ingesloten ligt, en geen of onvoldoende toegang heeft tot de openbare weg. Voorwaarde is wel dat de toegang nodig is voor de uitvoering van de bestemming die de eigenaar eraan wenst te geven, bijvoorbeeld als landbouwgrond of als bouwterrein. Maar die bestemming kan in de loop der tijd wijzigen, waardoor bijvoorbeeld een bestaande toegangsweg niet meer voldoet, en een recht van overpad via een procedure voor de rechter kan worden afgedwongen.
De buurman die dit recht van overpad zal moeten verdragen, zal hiervoor wel een vergoeding verkrijgen. Maar deze is vaak veel lager dan de daadwerkelijke en zeker de gevoelsmatige waardevermindering.
Sietze Jan Dijkstra van De Frankrijk Advocaat,
Gespecialiseerd in aan- en verkoopbegeleiding van Frans onroerend goed, het Franse erfrecht, de Franse fiscus, Franse rechtspersonen, procederen in Frankrijk. Kantoor in Den Haag. Motto: ‘een contract in Frankrijk, regel het in Nederland’.
ja dit is geweldig intressant,ik heb dat op school gehad nederland dus Bouwkunde gedaan rechten en wetten en bouwwetgeving ik wou me daarin specialiseren maar in die tijd moest je dan rechtenstudie doen maar ik had te weinig vooropleiding.Er zitten meer haken en ogen aan dan je op het eerste zou zeggen.
Bijzonder interessant. Wij hebben ern compleet andere situatie: tussen onze tuin en die van de buren loopt een geul van ca 5m breed. De erfgrens is cadastraal in het midden van de geul. Hij loopt vanaf de weg tot aan de autoroute achter onze tuin. Onze tuin is ca 200m diep en de laatste 100m is bos. Wij willen de geul afsluiten ivm de honden. Nu claimt de mairie dat de geul toegankelijk moet zijn voor brandweer. Hierover staat niets in ons koopcontract. Hoe zit dat?
Onze expert kijkt ernaar.
Geachte heer Corbière,
Hoewel het immer lastig is te antwoorden als wij de stukken niet kennen, zal ik aangeven wat in het algemeen geldt. Indien de Mairie een erfdienstbaarheid claimt voor de toegankelijkheid van de brandweer, dan zal dit waarschijnlijk een publiekrechtelijke erfdienstbaarheid zijn die zal zijn bepaald in het CU van de gemeente. Het betreft dan een erfdienstbaarheid ten algemene nutte. Hopelijk dat u iets aan dit antwoord heeft.
Beste meneer Dijkstra,
Dank u wel voor uw interessante artikel.
Ik hoop dat ik u nog een vraag mag stellen.
Wij verlenen recht van overpad aan onze buurvrouw die aan het einde van het privépaadje (dus geen straatje of steegje maar echt een pad) woont. Zonder dit recht van overpad zou zij zich op een ingesloten terrein bevinden. Het is dus niet vreemd dat zij recht van overpad heeft om de openbare weg te bereiken.
Nu willen wij graag een poort zetten aan het begin van het privépaadje (voor onze deur) om reden van privacy. Het paadje komt uit op het openbare kruispuntje van het gehucht waar we wonen. Iedereen kan dus op zijn gemak bij ons naar binnen kijken.
We hebben aan de buurvrouw voorgesteld een poort neer te zetten waar zij de sleutel van krijgt en ook haar eventuele dierbaren. Ze wil er niets van horen. Want ze zou de verbinding met ‘de openbare ruimte’ kwijt raken. Ze zou zich ingesloten voelen en zo zegt ze, ze is al helemaal alleen. Ze zou niet meer kunnen zien wat er op straat gebeurt en mensen zouden dan niet meer bij haar naar binnen kunnen lopen. Ook de postbode niet en de pakketjesbezorger.
We vinden het ook prima om er een poort neer te zetten die helemaal niet op slot kan. Gewoon open dus. Dan kan iedereen zijn weg naar haar vinden zonder enige belemmering. Net zoals nu het geval is. Ze moeten alleen wel de deur open doen.
Nadeel voor de buurvrouw is dan dat ze de weg op zo’n 40 à 45 meter afstand niet meer kan zien als ze in haar voortuin staat. En de mensen die op het kruispuntje staan kunnen haar dan ook niet zien.
Mogen wij wettelijk gezien een schutting met een poort aanbrengen op de grens van ons terrein en de openbare weg met inachtneming van het door ons te verlenen recht van overpad? Dat wil zeggen dat we op de grens van het pad, waar de buurvrouw gebruik van maakt, en de openbare weg een poort neerzetten? Een poort die niet op slot hoeft als dat een belemmering zou zijn. Louter om de inkijk te vermijden.
Alvast veel dank voor uw meedenken en hopend op een spoedige reactie,
Met hartelijke groet,
Anne
ps. mocht u meer informatie nodig hebben dan neem ik graag op een andere manier contact met u op zodat we samen naar de stukken kunnen kijken. Ik hoor het graag.
Geachte heer,
Het is immer mogelijk om het eigen terrein af te sluiten. Indien een ander een recht van overpad heeft, ik begrijp dat dit bij u het geval is, zal degene die het recht van overpad heeft, ongehinderd van het recht gebruik moeten kunnen maken.
Dat wil inderdaad zeggen dat het toegangshek immer open blijft danwel dat er de mogelijkheid wordt geboden het hek te openen met een sleutel.
Geachte meneer Dijkstra,
Onze vraag:
Wij hebben sinds 23 jaar hebben een woning in een dorpje in Frankrijk.
Onze tuin grenst aan de woning van de buren (destijds is ons huis door deze buurman aan ons verkocht, was het huis van zijn vader).
Onze tuin grenst aan de buitenmuur van een enorme schuur van deze buurman, waarin 2 grote ramen zitten. Ze zijn door hem geblindeerd, dus je kunt niet naar binnen kijken.
Echter, alleen in de zomer staan deze ramen wijd open en kijken wij vanuit onze tuin
naar binnen en hij naar buiten.
Deze buurman heeft als hobby 4 koeien en 3 honden. In de zomer zijn daarbij ook nog de diverse kalfjes.
Op zich niets mis mee maar nu wij beiden met pensioen zijn en dus vaker naar ons huis gaan beginnen de irritaties.
Wij kunnen “mee genieten” van het geloei, geblaf en gescheld van de buren.
En niet te vergeten de vele vliegen en stank in onze tuin.
We hebben gevraagd of de ramen dicht mogen als wij er zijn. Maar dat mag niet.
Als wij gaan eten en de ramen van buitenaf dicht doen (dat lukte 1x) en sindsdien zet hij ze van binnen vast.
Onze vraag is of deze buurman deze “gezamenlijke” ramen mag opendoen en sluiten wanneer hij dit wil.
Zo ja dan is onze 2e vraag of wij dan een kralen rolgordijn op onze kant van de muur mogen bevestigen om zo in ieder geval de vliegen te weren.
Wij zien uw antwoord met belangstelling tegemoet.
Met vriendelijke groet,
Ria Nijman
Ons huis is een 16e eeuws gebouw. Een 2 onder 1 kap boerderij. Het huis van de buren werd gebruikt als hooi opslag, maar 2 jaar geleden stortte het dak in. Dit is zo gelaten, ons huis zit nu dus aan een ruïne vast. De tussenmuur is onze buitenmuur geworden. Kunnen wij eisen dat de buurman zijn dak hersteld?