Een huis in Frankrijk: en daarna weer verkopen?

vr 23 juli 2021

Categorieën: , ,

Door Sietze-Jan Dijkstra

Kijk, Zuid-Frankrijk! is er ook voor praktische zaken die met wonen in Frankrijk te maken hebben. Dus als je iets te vragen hebt over wet- en regelgeving, (ver)bouwen en begeleiding, financiële zaken, interieur- of exterieur-inrichting: kom maar op. Stel je vraag hieronder op de site (dus NIET op Facebook) of stuur een mailtje naar info@kijkzuidfrankrijk.com

Die droom van een eigen huis in Frankrijk is een bekend verhaal. Met alle juridische haken & ogen van dien. Daar heb ik op dit platform eerder over geschreven (klik hier). Maar wat als je er om welke reden dan ook weer vanaf wilt?

1. Je mededelingsplicht als verkoper
Omdat de koper van een huis meestal een consument is, wordt deze ook in Frankrijk beschermd. De verkoper moet hem dus deugdelijk informeren.
Zo dient de verkoper een veelheid aan gegevens te verstrekken, bij voorbeeld omtrent de technische staat van elektra, gas en riolering (“les diagnostics techniques”). Ook de energieprestatiecoëfficiënt van het huis moet door een “diagnostique de performance énergétique” worden overgebracht. En hetzelfde geldt voor de eventuele aanwezigheid van asbest (“amiante”), van loodhoudende verf (“plomb”) of –in sommige regio’s- zelfs van termieten! Het verkoopobject kan zich bovendien in een “zone de risques” bevinden, bijvoorbeeld omdat zich aldaar overstromingen of aardverschuivingen zouden kunnen voordoen. Ook dat dient dan uitdrukkelijk te worden vermeld.

2. Informatie is geen garantie
Het lijkt me redelijk dat je als verkoper de kandidaat-koper over alle hiervoor genoemde zaken inlicht. Maar let wel: het gaat voor jou als verkoper slechts om informatie die wordt verstrekt en uitdrukkelijk niet om garanties!
Het is dus de koper die voor zichzelf moet bepalen in hoeverre deze informatie zijn beslissing om al dan niet te kopen beïnvloedt.
Verkopers kunnen bovendien in de koopovereenkomst een zogenaamde exoneratieclausule opnemen voor “vices cachés” ofwel verborgen gebreken. Uiteraard kan de verkoper zich niet vrij tekenen voor gebreken die hij kent, maar de bewijslast van die bekendheid ligt bij de koper.

3. Tien dagen twijfel
Nadat je als verkoper de koopovereenkomst schriftelijk (anders is deze nietig) hebt getekend, geeft de Franse wetgever de koper een bedenktijd van 10 dagen, een periode waarbinnen hij/zij alsnog zonder opgave van redenen van de ‘deal’ mag afzien. Spannende dagen voor de verkoper!

4. Twee maanden voor de overheid
In Frankrijk ben je als de verkoper verplicht om door middel van de gesloten koopovereenkomst aan de overheid te laten weten dat je het pand wilt ‘vervreemden’, verkopen. En vervolgens gaat er een periode lopen van twee maanden waarin partijen (verkoper en koper) af moeten wachten of de overheid al dan niet besluit de koopovereenkomst over te nemen, op basis van een wettelijk voorkeursrecht ofwel “droit de préemption”.

5. De rol van de notaris
Op de dag die genoemd staat in de “compromis de vente” melden verkoper en koper zich bij de notaris en tekenen zij ten overstaan van hem in persoon of bij volmacht de “acte authentique”, in Nederland vergelijkbaar met de leveringsakte. Hieraan voorafgaand controleert de notaris of alle stukken behorend bij de koopovereenkomst aanwezig- en door alle partijen geparafeerd zijn.
Een belangrijke rol van de Franse notaris is het innen en met partijen verrekenen van alle kosten en belastingen die op de koopovereenkomst drukken, alvorens de eigendom overgaat.
Het gaat hier om zijn eigen kosten, die een percentage vormen van de koopsom, maar bijvoorbeeld ook om de kosten van een eventueel ingeschakelde makelaar.

6. De overdrachtsbelasting: 5,89%
De notaris int ook de overdrachtsbelasting die geheven wordt door de gemeente, het departement en de staat. Bij elkaar praat je -in de zomer van 2021- over 5,89%.
Als verkoper heb je er niks mee te maken, de koper betaalt. Maar de notaris is verplicht (!) de koper voorafgaand aan het tekenen van de ‘acte authentique’ een toereikend voorschot te vragen voor genoemde kosten en belastingen. En daar kan dus alsnog iets misgaan.

7. Verkoop en de Franse fiscus
Ook verkopers van huizen in Frankrijk ontkomen vaak niet aan de Franse belastingdienst.
Wat meestal speelt: de ‘taxe sur la plus value’.
Een huis kan in de loop der jaren meer waard zijn geworden. En over die ‘winst’ moet belasting betaald worden, de “taxe sur la plus value”.

7A: ter geruststelling, die taxe speelt niet als je gewoon in Frankrijk woont, als je daar je ‘hoofdhuis’ verkoopt.
Bij de verkoop van een tweede- of vakantiewoning krijg je wél met die belasting te maken.
De berekening van de taxe is enigszins ingewikkeld.
Dat komt omdat sinds 2012 de taxe uit twee componenten bestaat; een gedeelte inkomstenbelasting, waarvan het tarief 19% is en een gedeelte “prélèvements sociaux” waarvan het tarief 7,5% bedraagt, als je tenminste niet in Frankrijk je hoofdhuis hebt en aldaar een tweede woning verkoopt, want dan het tarief voor deze prélèvements sociaux maar liefst 17,2%.

Er bestaat nog wel een verzachtende omstandigheid en die wordt allengs groter met het verstrijken van de jaren. Mocht je bovendien nog verbouwingsfacturen bezitten (niet zijnde onderhouds- of renovatiefacturen!), dan kunnen die ook van de winst worden afgetrokken, als je tenminste ook nog de betalingsbewijzen van de facturen kunt tonen.
Voor wat betreft de inkomstenbelasting component, daar kun je ieder jaar boven het 5de jaar bezit, 6% van de gemaakte winst aftrekken.

Dan heb je na 21 jaren bezit 96% van de winst afgeschreven en kun je in het 22ste jaar nog 4% afschrijven, waarna die component is uitgedoofd.
De afwaardering van de winst betreffende de prélèvement sociaux gaat als volgt.
Ieder jaar boven het 5de jaar bezit kun je 1,65% van de winst afwaarderen. Dan in het 22ste jaar kun je 1,6% afwaarderen en daarna kun je van het 23ste jaar tot en met het 30ste jaar 9% per jaar afwaarderen.
Na 30 jaren bezit ben je dus volledig van de taxe sur la plus value af.

8. De verkoop van een duur huis
Verkopers/bezitters van een woning met een waarde van meer dan € 1,3 miljoen zijn ieder jaar ‘Impôt sur la fortune immobilière’ (IFI) verschuldigd. Als de waarde van je tweede huis meer dan € 1,3 miljoen waard is, dan dien je de belasting te betalen vanaf € 8 ton, met een progressief tarief.

Als de waarde van je hoofdhuis meer is dan € 1,3 miljoen, moet 60% van die waarde meer zijn dan het vrijgestelde bedrag van € 1,3 miljoen.
Over de berekening ervan raad ik aan om altijd met een adviseur te spreken.

Sietze Jan Dijkstra van De Frankrijk Advocaat,
Gespecialiseerd in aan- en verkoopbegeleiding van Frans onroerend goed, het Franse erfrecht, de Franse fiscus, Franse rechtspersonen, procederen in Frankrijk. Kantoor in Den Haag. Motto: ‘een contract in Frankrijk, regel het in Nederland’.

6 gedachten over “Een huis in Frankrijk: en daarna weer verkopen?”

  1. Dank Sietse
    Nog even ter aanvulling, de 10 dagen bedenktijd worden iedere keer met 10 dagen verlengd op het moment dat er een “nieuw” document aan het dossier wordt toegevoegd binnen de bedenktijd. Bv. Je Fosse septic wordt gekeurd, je krijgt je rapport, “helemaal op norm”. Nieuw document, 10 dagen erbij, koop ging tenslotte niet door. Idioot, maar waar.

  2. J.P. van der Land

    Als ik het goed lees betaal je binnen de “taxe de plus value” 19% inkomstenbelasting en
    17,2% prélèvement sociaux als je in Nederland je hoofdhuis hebt en in Frankrijk je 2de woning wilt verkopen, klopt dat?
    Gaarne reactie.

  3. Kirsten Randsdorp

    Beste Sietse ,

    We zijn in onderhandeling qua een huis in de Bourgogne.

    De prijs was €119.000 zakte naar €95.000 wij boden €93.000 en toen kregen we ineens te horen we in een race met een andere gegadigde zaten en dat we een motivatie brief moesten schrijven.

    Dit hadden we gedaan .
    Wel hadden we twijfels daar er zoveel nog gedaan moet worden .

    Nu kregen we net ( op zondag ) een mail of we de ‘Proposition D’Achat’ willen tekenen daar er weer een andere bieder is .

    Ik wil nog niet ergens aan vast zitten . Is dit het geval als ik teken voor de ‘proposition DAchat’?

    Hopelijk heeft u advies ?

    Vriendelijke groet ,
    K. Randsdorp

  4. Rudolf EENKHOORN

    Beste Sietse,
    Hoe lang moet je eigenaar/bewoner zijn van een woning in Frankrijk (dus in Frankrijk geregistreerd) om geen plus value te hoeven af te rekenenen bij verkoop?

  5. Beste Sietske,

    Ik heb een vrij groot vakantie huis in Frankrijk wat ik wil gaan verkopen. Ik zou graag eens met je praten of en hoe je ons zou kunnen begeleiden.

    vr. gr, Ron Dijkstra
    0629565179

  6. Melanie Heijdeman

    Mijn moeder heeft haar huis in Frankrijk zo goed als verkocht. Nu wil de verkoper de overdracht niet bij een notaris doen maar bij een Commisaires de Justice. Het zijn gerechtsdeurwaarders met meer bevoegdheden. Denk U dat dit kan.?
    Melanie

Laat een reactie achter

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze site gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

Of reageer met je Facebook account

Scroll naar boven