Vraag: Je huis in Frankrijk verkopen?

Antwoord van de Frankrijk Advocaat:

1. Je mededelingsplicht als verkoper

Omdat de koper van een huis meestal een consument is, wordt deze ook in Frankrijk beschermd. De verkoper moet hem dus deugdelijk informeren. Zo dient de verkoper een veelheid aan gegevens te verstrekken, bij voorbeeld omtrent de technische staat van elektra, gas en riolering (les diagnostics techniques). Ook de energieprestatiecoëfficiënt van het huis moet door een diagnostique de performance énergétique worden overgebracht. En hetzelfde geldt voor de eventuele aanwezigheid van asbest (amiante), van loodhoudende verf (plomb) of – in sommige regio’s – zelfs van termieten! Het verkoopobject kan zich bovendien in een zone de risques bevinden, bijvoorbeeld omdat zich aldaar overstromingen of aardverschuivingen zouden kunnen voordoen. Ook dat dient dan uitdrukkelijk te worden vermeld.

2. Informatie is geen garantie

Het lijkt me redelijk dat je als verkoper de kandidaat-koper over alle hiervoor genoemde zaken inlicht. Maar let wel: het gaat voor jou als verkoper slechts om informatie die wordt verstrekt en uitdrukkelijk niet om garanties! Het is dus de koper die voor zichzelf moet bepalen in hoeverre deze informatie zijn beslissing om al dan niet te kopen beïnvloedt. Verkopers kunnen bovendien in de koopovereenkomst een zogenaamde exoneratieclausule opnemen voor vices cachés, oftewel verborgen gebreken. Uiteraard kan de verkoper zich niet vrij tekenen voor gebreken die hij kent, maar de bewijslast van die bekendheid ligt bij de koper.

3. Tien dagen twijfel

Nadat je als verkoper de koopovereenkomst schriftelijk (anders is deze nietig) hebt getekend, geeft de Franse wetgever de koper een bedenktijd van 10 dagen, een periode waarbinnen hij/zij alsnog zonder opgave van redenen van de ‘deal’ mag afzien. Spannende dagen voor de verkoper!

4. Twee maanden voor de overheid

In Frankrijk ben je als de verkoper verplicht om door middel van de gesloten koopovereenkomst aan de overheid te laten weten dat je het pand wilt ‘vervreemden’, verkopen. En vervolgens gaat er een periode lopen van twee maanden waarin partijen (verkoper en koper) af moeten wachten of de overheid al dan niet besluit de koopovereenkomst over te nemen, op basis van een wettelijk voorkeursrecht ofwel droit de préemption.

5. De rol van de notaris

Op de dag die genoemd staat in de compromis de vente melden verkoper en koper zich bij de notaris en tekenen zij ten overstaan van hem in persoon of bij volmacht de acte authentique, in Nederland vergelijkbaar met de leveringsakte. Hieraan voorafgaand controleert de notaris of alle stukken behorend bij de koopovereenkomst aanwezig- en door alle partijen geparafeerd zijn. Een belangrijke rol van de Franse notaris is het innen en met partijen verrekenen van alle kosten en belastingen die op de koopovereenkomst drukken, alvorens de eigendom overgaat. Het gaat hier om zijn eigen kosten, die een percentage vormen van de koopsom, maar bijvoorbeeld ook om de kosten van een eventueel ingeschakelde makelaar.

6. De overdrachtsbelasting: 5,89%

De notaris int ook de overdrachtsbelasting die geheven wordt door de gemeente, het departement en de staat. Bij elkaar praat je over zo’n 5,89%. Als verkoper heb je er niks mee te maken, de koper betaalt. Maar de notaris is verplicht (!) de koper voorafgaand aan het tekenen van de acte authentique een toereikend voorschot te vragen voor genoemde kosten en belastingen. En daar kan dus alsnog iets misgaan.

7. Verkoop en de Franse fiscus

Ook verkopers van huizen in Frankrijk ontkomen vaak niet aan de Franse belastingdienst. Wat meestal speelt: de taxe sur la plus value. Een huis kan in de loop der jaren meer waard zijn geworden. En over die ‘winst’ moet belasting betaald worden.

7A. ter geruststelling, die taxe speelt niet als je gewoon in Frankrijk woont, als je daar je ‘hoofdhuis’ verkoopt.

Bij de verkoop van een tweede- of vakantiewoning krijg je wél met die belasting te maken. De berekening van de verschuldigde belasting is enigszins ingewikkeld. Dat komt omdat sinds 2012 de taxe uit twee componenten bestaat; een gedeelte inkomstenbelasting, waarvan het tarief 19% is en een gedeelte prélèvements sociaux waarvan het tarief 7,5% bedraagt, als je tenminste niet in Frankrijk je hoofdhuis hebt en aldaar een tweede woning verkoopt, want dan het tarief voor deze prélèvements sociaux maar liefst 17,2%. Er bestaat nog wel een verzachtende omstandigheid en die wordt allengs groter met het verstrijken van de jaren. Mocht je bovendien nog verbouwingsfacturen bezitten (niet zijnde onderhouds- of renovatiefacturen!), dan kunnen die ook van de winst worden afgetrokken, als je tenminste ook nog de betalingsbewijzen van de facturen kunt tonen. Voor wat betreft de inkomstenbelasting component, daar kun je ieder jaar boven het 5de jaar bezit, 6% van de gemaakte winst aftrekken. Dan heb je na 21 jaren bezit 96% van de winst afgeschreven en kun je in het 22ste jaar nog 4% afschrijven, waarna die component is uitgedoofd. De afwaardering van de winst betreffende de prélèvement sociaux gaat als volgt: Ieder jaar boven het 5de jaar bezit kun je 1,65% van de winst afwaarderen. Dan in het 22ste jaar kun je 1,6% afwaarderen en daarna kun je van het 23ste jaar tot en met het 30ste jaar 9% per jaar afwaarderen. Na 30 jaren bezit ben je dus volledig van de taxe sur la plus value af.

8. De verkoop van een duur huis

Verkopers/bezitters van een woning met een waarde van meer dan € 1,3 miljoen zijn ieder jaar Impôt sur la fortune immobilière (IFI) verschuldigd. Als de waarde van je tweede huis meer dan € 1,3 miljoen waard is, dan dien je de belasting te betalen vanaf € 8 ton, met een progressief tarief. Als de waarde van je hoofdhuis meer is dan € 1,3 miljoen, moet 60% van die waarde meer zijn dan het vrijgestelde bedrag van € 1,3 miljoen. Over de berekening ervan raad ik aan om altijd met een adviseur te spreken.