Kopen in Frankrijk: zo werkt het

do 27 mei 2021

Categorieën: , ,

Door Sietze-Jan Dijkstra

Kijk, Zuid-Frankrijk! is er ook voor praktische zaken die met wonen in Frankrijk te maken hebben. Dus als je iets te vragen hebt over wet- en regelgeving, (ver)bouwen en begeleiding, financiële zaken, interieur- of exterieur-inrichting: kom maar op. Stel je vraag hieronder op de site (dus NIET op Facebook) of stuur een mailtje naar info@kijkzuidfrankrijk.com

De grens open, ‘iedereen’ als vanouds weer naar Frankrijk. En voor je ’t weet, denk je straks: ik zou hier best willen wonen. Daarom leek het me een goed idee in een beknopt 10-punten dossier wat te vertellen over hoe dat dan gaat als je in Frankrijk een huis wilt gaan kopen.

1. De eigendom
In Frankrijk gaat de eigendom van een huis al op de koper over als deze het schriftelijk met de verkoper eens is geworden. Daar is dus –anders dan in Nederland- in principe geen notaris voor nodig.
Als koper wil je voorzichtig zijn. Daarom moeten in de schriftelijke koopovereenkomst (de “compromis de vente”) de nodige opschortende voorwaarden (“conditions suspensives”) worden opgenomen.

2. Opschortende voorwaarden
Deze voorwaarden schorten de werking van de koopovereenkomst op totdat zij zijn vervuld. Waar moet je hierbij aan denken?
Je wilt bijvoorbeeld het huis alleen afnemen als je de financiering rond krijgt, als je je bouwplannen wat de overheid betreft mag realiseren en als –in geval van een “copropriété”- de vereniging van eigenaren met die plannen akkoord gaat.
In de koopovereenkomst zal heel precies moeten worden omschreven onder welke omstandigheden de koper zich op die opschortende voorwaarden mag beroepen. Zo zal bij een financieringsvoorbehoud de koper moeten aangeven welk bedrag hij moet kunnen lenen bij welke looptijd en tegen welke rente en maandlasten.
Is essentieel dat je een zwembad, een schuur of een gastenverblijf moet kunnen bouwen, dan moet in de koopovereenkomst opgenomen worden dat je specifiek daarvoor ook een bouwvergunning moet kunnen krijgen.
En als je inderdaad afhankelijk bent van mede-eigenaren in een “copropriété” neem dan op dat het “syndicat des copropriétaires” akkoord moet gaan met je bouwplannen.
De belangrijkste opschortende voorwaarde is wel dat de eigendom pas op de koper overgaat nadat de notaris heeft geconstateerd dat alle andere conditions suspensives zijn “uitgedoofd” en dat ook overigens niets meer in de weg staat aan de eigendomsoverdracht. Op dit laatste kom ik hierna terug.

3. Mededelingsplicht van de verkoper
Omdat de koper van een huis meestal een consument is, wordt deze ook in Frankrijk beschermd. De verkoper moet hem dus deugdelijk over het huis informeren.
Zo dient de verkoper een veelheid aan gegevens te verstrekken, bijvoorbeeld omtrent de technische staat van elektra, gas en riolering (“les diagnostics techniques”). Ook de energieprestatiecoëfficiënt van het huis moet door een “diagnostique de performance énergétique” worden ingebracht. En hetzelfde geldt voor de eventuele aanwezigheid van asbest (“amiante”), van loodhoudende verf (“plomb”) of –in sommige regio’s- zelfs van termieten! Het huis kan zich bovendien in een “zone de risques” bevinden, bijvoorbeeld omdat zich aldaar overstromingen of aardverschuivingen zouden kunnen voordoen. Ook dat dient dan uitdrukkelijk te worden vermeld.

4. Onderzoeksplicht van de koper
De verkoper moet de koper over alle hiervoor genoemde zaken inlichten. Maar let wel: het gaat slechts om informatie die wordt verstrekt en uitdrukkelijk niet om garanties! Het is dus de koper die voor zichzelf moet bepalen in hoeverre deze informatie zijn beslissing om al dan niet te kopen beïnvloedt. Het kan immers zijn dat kostbare herstelwerkzaamheden op de loer liggen, die tot aanpassing van de koopprijs zouden moeten leiden.
Verkopers plegen bovendien in de koopovereenkomst een zogenaamde exoneratieclausule op te nemen voor “vices cachés” ofwel verborgen gebreken. Uiteraard kan de verkoper zich niet vrij tekenen voor gebreken die hij kent, maar de bewijslast (wist de verkoper het wel of niet) ligt bij de koper. Oplettendheid is hier dus geboden!

5. Naar de notaris
Nadat de koopovereenkomst voor een woonhuis schriftelijk (anders is deze nietig) tot stand is gekomen geeft de Franse wetgever de particuliere koper een bedenktijd van 10 dagen, binnen welke laatstgenoemde alsnog zonder opgave van redenen af mag zien van de koop. Is deze periode ongebruikt verstreken dan wenden partijen zich meestal tot de notaris. Anders dan in Nederland kiest in Frankrijk de verkoper de notaris, ook al draagt de koper daarvan uiteindelijk de kosten. En ook al behoort de Franse notaris zich net als in Nederland neutraal op te stellen; de ervaring leert dat het hemd soms toch nader is dan de rok. Het kan dus voor een koper zeker geen kwaad zich ook zelf te laten informeren over de documenten die de notaris in concept aanlevert.

6. Voorkeursrecht: twee maanden wachten
In Frankrijk is de verkoper verplicht om door middel van de gesloten koopovereenkomst aan de overheid te laten weten dat hij een huis wil verkopen. En vervolgens gaat er een periode lopen van twee maanden waarin partijen af moeten wachten of de overheid al dan niet besluit de koopovereenkomst over te nemen, op basis van een wettelijk voorkeursrecht ofwel “droit de préemption”.

7. De eigendomsoverdracht
Op de dag die genoemd staat in de “compromis de vente” melden verkoper en koper zich bij de notaris en tekenen zij ten overstaan van hem in persoon of bij volmacht de “acte authentique”, in Nederland vergelijkbaar met de leveringsakte. Hieraan voorafgaand controleert de notaris of alle stukken behorend bij de koopovereenkomst aanwezig- en door alle partijen geparafeerd zijn. Ook stelt hij vast dat alle conditions suspensives zijn vervuld. In de acte wordt vervolgens geconstateerd dat de eigendom van de verkoper overgaat op de koper.

8. Overdachtskosten
Een belangrijke rol van de Franse notaris is het innen en met partijen verrekenen van alle kosten en belastingen die op de koopovereenkomst drukken, alvorens de eigendom overgaat. Het gaat hier om zijn eigen kosten, die een percentage vormen van de koopsom, maar bijvoorbeeld ook om de kosten van een eventueel ingeschakelde makelaar.
Qua belastingen moet men denken aan de overdrachtsbelasting voor de betreffende gemeente, het departement en de Franse Staat. Bij elkaar belopen deze belastingen 5,89%. De notaris is verplicht de koper voorafgaand aan het tekenen van de acte authentique een toereikend voorschot te vragen voor genoemde kosten en belastingen.

9. Belastingen
Verkopers van tweede huizen ontkomen vaak niet aan de Franse belastingdienst. Een van de belangrijkste en tevens meest controversiële kwesties van de laatste tijd is de heffing jegens laatstgenoemden van belasting op de waardestijging van het huis in de periode tussen de aankoop van destijds en de huidige verkoop. Deze belastingheffing noemt men de “taxe sur la plus value”.
Op zich bestaat deze fiscale heffing van 19% over genoemde meerwaarde al jarenlang in Frankrijk. Hoe meer tijd er verlopen is tussen aan- en verkoop, hoe minder je moet betalen, na 22 jaar zelfs niets meer. Maar sinds 2012 zijn er ook nog sociale heffingen aan die taxe toegevoegd, waarover vele procedures zijn gevoerd. Frankrijk heeft wat dit betreft tot twee keer toe Europees bakzeil moeten halen, maar thans is het tarief forfaitair vastgelegd op 7,5% van de bruto winst, een heffing die pas na 30 jaar naar nul afschrijft.

10. Samen kopen
In het voorgaande is steeds uitgegaan van aankoop van een woning door een particulier. In de praktijk zien wij echter ook vaak dat het huis eigendom moet worden van meerdere eigenaren. Dat kan, maar heeft als nadeel dat die eigenaren ieder voor zich gerechtigd worden in een onverdeelde eigendom. Zou een van deze gerechtigden later uit die onverdeeldheid willen stappen dan is hij afhankelijk van de andere gerechtigden en is aldus zijn “aandeel” zonder hun medewerking heel moeilijk verhandelbaar.
Een oplossing daarvoor kan zijn het oprichten van een SCI (Société Civile Immobilière), waarin meerdere gerechtigden ieder een aandeel hebben. Er is dan geen onverdeeldheid en de verhandelbaarheid is veel gemakkelijker. Er bestaat wel een aanbiedingsplicht aan de overige aandeelhouders, maar dat heeft het voordeel dat een potentiële koper dichtbij is. Deze rechtsvorm kan heel goed werken bij een gezamenlijk familiebezit. Bij eventuele verhuur aan derden van een gemeubileerde woning die eigendom is van een SCI moet men wel bedacht zijn op het feit dat de SCI aldus in Frankrijk vennootschapsbelasting zal moeten betalen, hetgeen echter door het treffen van de juiste maatregelen kan worden voorkomen.

Sietze Jan Dijkstra van De Frankrijk Advocaat,
Gespecialiseerd in aan- en verkoopbegeleiding van Frans onroerend goed, het Franse erfrecht, de Franse fiscus, Franse rechtspersonen, procederen in Frankrijk. Kantoor in Den Haag. Motto: ‘een contract in Frankrijk, regel het in Nederland’.

5 reacties op “Kopen in Frankrijk: zo werkt het”

  1. Robert van Elven

    U kunt als koper uw eigen notaris kiezen. Als de verkoper een eigen notaris wil inschakelen worden de notariskosten over de 2 kantoren verdeeld. Het kost u dus niets méér.

  2. Geachte heer Van Elven,
    Het is juist dat er in Frankrijk twee notarissen in “het spel” kunnen zijn. Daarbij kiest de verkoper de notaris en kan de koper (als hij dat wenst) zijn eigen notaris naast plaatsen. Daarbij zal dan de notaris van de verkoper de koopovereenkomst (compromis de vente of promesse de vente) opstellen en zal de notaris van de koper de acte de vente passeren. De “frais de notaire” worden tussen beide notarissen verdeeld.
    In Nederland kan slechts één notaris de overdracht uitvoeren, die door de koper wordt gekozen, tenzij het een overdracht vrij op naam (v.o.n.) betreft, dan wordt de notaris door de verkoper gekozen.

    1. De kosten voor een overdracht in Frankrijk worden op basis van een wettelijk vastgestelde barème opgelegd. Afhankelijk van de hoogte van de koopsom variëren deze kosten van de notaris, waarin de overdrachtsbelasting (5,89% van de koopsom) ook is meegenomen.

Laat een reactie achter

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

Of reageer met je Facebook account

Scroll naar top