Een gok op de huizenmarkt

wo 30 december 2020

Door Peter Hooft

Toen ik jaren geleden mijn entree in dit land maakte en daarna binnen de kortste keren naar een min of meer betaalbaar onderdak op zoek ging, attendeerde iemand in een café me op ‘acheter en viager’. De kroeg is het beste adres voor belangloze tips, weet ik nu, maar ik had van ‘viager’ nog nooit gehoord.
Bij mijn weten bestaat het fenomeen niet in Nederland en België. Het komt er in essentie op neer dat je een huis koopt waar je vervolgens niet in kunt trekken. De bewoners blijven gewoon zitten waar ze altijd al zaten.
Waarom zou iemand dan zo’n huis kopen?
Ik denk: iets voor casino-liefhebbers die wel een gokje durven wagen.
Dat idee van ‘viager’ is dat je tegen een relatief lage prijs een woning koopt en dat je tot het overlijden van de eigenaar daarnaast een soort maandelijkse ‘huur’ betaalt. Pas nadat de eigenaar op de laatste trein is gestapt, is het huis van jou en stoppen de maandelijkse betalingen.
Dat is dus gokken.
Stel dat de 82-jarige eigenaar/verkoper 100 jaar wordt?
Verdacht van vergiftiging van drie hoogbejaarde huiseigenaren die hun woning ‘en viager’ aan hem hadden overgedaan, werd een ‘ondernemer’ onlangs door het gerechtshof in Aix-en-Provence tot 25 jaar veroordeeld. Kennelijk onvoldoende geduld gehad om te wachten op het natuurlijk verscheiden van de verkopers ‘en viager’.
Ik schreef hierboven dat je ‘en viager’ een woning koopt waar je niet meteen naar toe kan verhuizen. Dat is niet altijd zo. Er staan via dit traject soms ook woningen te koop waarvan de eigenaren al vertrokken zijn. Maar dan nog moet je elke maand een soort huur aan die mensen betalen, tot ze overlijden.
Ik ben in mindere mate goklustig en lang niet altijd van Frankrijk onder de indruk, maar ik vind dat ‘viager’ eigenlijk best een goed idee, zeker als er ook nog een juridische omkadering omheen zit.
In elk geval vanuit Nederland, hoor ik weleens iets over ‘vermogen in stenen’. Van mensen in een sterk in prijs gestegen huis die er niet uit willen, terwijl hun pensioen best enige aanvulling kan gebruiken.
Ik weet niet of dat ‘viager’ een specifiek Franse trouvaille is. Maar het idee lijkt me zo gek nog niet. Althans voor de eigenaar van een huis dat hij/zij niet en tegelijkertijd tóch (vanwege die vermogensstenen) kwijt wil.
Nee, ik heb niet ‘en viager’ gekocht.
Toch een beetje linkse soep. Al dan niet vergiftigd.

7 reacties op “Een gok op de huizenmarkt”

  1. Deze manier van aankopen bestaat wel degelijk ook in België. Hier noemt men het kopen op lijfrente. Verder identiek aan datgene wat je beschrijft in je tekst. Leuk verhaal om te lezen trouwens!

  2. Een franse advocaat kocht can een oudere dame( ik dacht om de 80) een huis in Zuid Frankrijk. Hij had echter echt ze werd de oudste Française 125 of zo iets en zijn erfgenaam,en betaalde maar door.

  3. Als makelaar hier in Zuid Frankrijk krijgen we soms te maken met verkoopaanvragen ‘en viager’ door Franse verkopers op leeftijd.
    Aan deze verkoop constructie kleven inderdaad enkele risico’s. Voor een koper met name een financieel risico als gevolg van een verkeerde inschatting van de levensverwachting van de verkoper. Op zich is het niet per definitie nadelig als een verkoper oud wordt. Het wordt pas financieel risicovol als bij de verkoopsom berekingen uit wordt gegaan van een lagere levensverwachting van de verkoper! In dat geval krijgt de koper geen goede deal.
    Als men toch kiest voor een dergelijke aankoopconstructie en om het risico op een lang leven te verkleinen, is het overigens raadzaam om een ??woning te kopen van iemand die minstens een generatie ouder is. Een tweede risico voor een koper ligt bij een verkeerde waardering van het betreffende onroerend goed dat als uitgangspunt wordt gebruikt bij de vaststelling van het ‘bouquet’ (initiële aankoopsom) van het ‘bloot eigendom’ op het moment van de verkoop en de maandelijkse toekomstige betalingen.
    Voor een verkoper is er een risico dat een verkoper de maandelijkse betalingen na verkoop in de toekomst niet meer kan betalen.
    Inderdaad een verkoopconstructie deels gebaseerd op speculatie.

    Rob Brink, makelaar in Zuid Frankrijk
    http://www.new-home.fr

  4. Hi Renée
    De viager is in Frankrijk een populaire vorm om kinderen te kunnen onterven. Want in tegenstelling tot het erven van een woning bij overlijden van de ouders, beuren de kinderen in geval van verkoop ‘en viager’ niets van de waarde van de woning want deze is namelijk verkocht. Pa en ma kunnen dus lekker op vakantie en de centjes opmaken.
    Een eenvoudige manier om de kinderen die aan het azen zijn op de nalatenschap van de ouders met een lege beurs achter te laten.

    Het is inderdaad een risico dat de koper neemt. Hij betaalt namelijk een ‘bouquet’ zeg maar een fors deel van de waarde van de woning bij de overdracht en dus op naamstelling van de woning en daarnaast maandelijks een rente die berekend wordt op basis van de levensverwachting van de oude eigenaar.

    Die kan dus in het pand blijven wonen of ondertussen in een bejaardentehuis geplaatst zijn.

    Op dag van overlijden van de eigenaar stopt de rente betaling.

    Ik heb meegemaakt dat de verkoper de dag na ondertekening van de ‘viager’ kwam te overlijden….soms kan het echt wel langer duren en dan sta je als eigenaar maar nog geen bewoner toch echt aan dezelfde kant van de roulettetafel als degene die een paar fiches te verspelen heeft…

  5. Ja volstrekt correct . Maar in Belgie bestaat ook en lijfrente die uitdooft na 15 jaar. Welke in “France” geen sprake van is of ZEER moeilijk te verkrijgen is. “Les agences” hebben geen enkele verkoopsargument met deze regel. Ook de franse mentaliteit is er niet rijp voor, zeker gaan ze geen voordeel ( Casinogevoel? ) gunnen aan niet Fransen. De immobilien markt is voor ons, niet Fransen, meestal onbegrijpbaar. Niet vergelijkbaar met België en Nederland.
    In ieder geval een mooie denkpiste, maar blijf met beide voetje op de grond. Heb tot nu toch meer dan twintig bezocht maar NIET toegehapt.

  6. Vaak kom ik als jurist de vente en viager tegen in de volgende situatie: de eigenaar van een Franse woning wil na overlijden deze woning nalaten aan een vriend of ver familielid. Een dergelijke erfgenaam valt in een hoog tarief voor de Franse successierechten. Door de woning tijdens leven en viager over te dragen, valt het pand buiten de nalatenschap.
    Risico voor de koper: op voorhand weet je niet wat je exact zult betalen als koopsom, maar dat is wellicht ook meteen de charme van de constructie..

Laat een reactie achter

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

Of reageer met je Facebook account

Scroll naar top