Vraag: hoe zit het met ‘erfdienstbaarheden’?

ma 29 maart 2021

Categorieën: , , ,

Door Sietze Jan Dijkstra

Kijk, Zuid-Frankrijk! is er ook voor praktische zaken die met wonen in Frankrijk te maken hebben. Dus als je iets te vragen hebt over wet- en regelgeving, (ver)bouwen en begeleiding, financiële zaken, interieur- of exterieur-inrichting: kom maar op. Stel je vraag meteen onder dit artikel (dus NIET op Facebook) of stuur een mailtje naar info@kijkzuidfrankrijk.com

Vraag: hoe zit het met ‘erfdienstbaarheden’?

Antwoord: In heel Frankrijk spelen erfdienstbaarheden een belangrijke rol bij de eigendom en het gebruik van onroerend goed.
Voor de duidelijkheid: een erfdienstbaarheid is de last opgelegd aan een onroerend goed voor het nut van een onroerend goed dat toebehoort aan een andere eigenaar.
Zulke erfdienstbaarheden zijn bijvoorbeeld een recht van overpad, het recht om water bij de buren te laten weglopen en het recht om de erfgrens vast te stellen.

Vaak zorgen erfdienstbaarheden voor verrassingen. Dat komt doordat zij vaak zeer onduidelijk of al lang geleden zijn omschreven in notariële akten. In de loop der tijden, soms eeuwen, zijn kadastrale nummers veranderd en is de feitelijke situatie ook zodanig veranderd dat de erfdienstbaarheid onbegrijpelijk is geworden, en daarmee soms een bron van conflict.
Bovendien kunnen erfdienstbaarheden bestaan zonder dat dit uit enige akte is op te maken. Zo kunnen bepaalde erfdienstbaarheden door de enkele verjaring ontstaan. Daarmee wordt bedoeld dat door simpel een situatie in stand te houden het recht op die situatie ontstaat. Hierbij kan gedacht worden aan het recht om het regenwater van een dak op het terrein van de buurman te laten vallen.
Ter geruststelling: de situatie moet dan wel al tenminste 30 jaar ononderbroken hebben bestaan, hetgeen moet worden aangetoond door de persoon die zich op het recht wil beroepen.
Heel verrassend zijn ook erfdienstbaarheden die enkel op grond van de wet bestaan. Voor hun ontstaan is dus noch een overeenkomst, noch het feitelijke uitoefenen ervan van belang. Onder meer de volgende wettelijke erfdienstbaarheden kunnen voor de eigenaar van een (tweede) woning in Frankrijk van belang blijken.

Bronwater
De Code Civil bepaalt dat wie een bron op zijn terrein heeft, altijd het water daarvan mag gebruiken. De enige grens die daaraan wordt gesteld is dat hij niet aan de bewoners van een dorp of gehucht het noodzakelijke water mag ontnemen. Meer in het algemeen geldt dat ook wie boort naar een ondergrondse waterloop, recht heeft op het water dat hij daaruit haalt. In dat geval is het recht op water een gevolg van het eigendomsrecht op de grond, dat ook de eigendom meebrengt op hetgeen zich boven en onder die grond bevindt.
Dít gebruik van water geldt zelfs als de boring tot gevolg zou hebben dat een lager gelegen buurman geen water meer heeft.

Uitzicht
De Franse wet verbiedt het om bepaalde vormen van uitzicht op het terrein van de buurman te creëren. Achtergrond daarbij is een bepaalde bescherming van de privacy. Deze regels zijn in de afgelopen jaren steeds belangrijker geworden, door de explosieve groei van de bouw van met name zelfstandige woningen. Hier betreffen de regels eigenlijk voornamelijk beperkingen op de eigendom. Zo is het niet toegestaan om ramen te maken in een gemeenschappelijke grensmuur. Wel is het toegestaan in een muur die direct grenst aan het perceel van de buren een raam te maken van ondoorzichtig glas, maar dan op hoogte. Zo is het wel mogelijk licht in de woning te brengen maar wordt gegluur voorkomen. Verrassender is dat er geen recht op uitzicht op het terrein van de buren mag zijn vanaf een muur of balkon binnen een afstand van 1,9 meter van de perceelgrens. Wie dat recht wél wil, zal een erfdienstbaarheid moeten verkrijgen.
Bij de bouw van woningen maar ook bijvoorbeeld zwembaden en terrassen, in wijken op steile hellingen, kan zo’n uitzicht ongewild ontstaan. De buurman die zich wellicht bekeken voelt, kan er een probleem van maken en een vergoeding of zelfs afbraak vorderen.
De rechter zal dat laatste overigens zeker niet altijd toewijzen, maar dan tenminste bevelen dat bijvoorbeeld een ondoorzichtige wand wordt geplaatst.

Passage
Een recht om over elkaars terrein te lopen kan, indien buren het met elkaar eens zijn, steeds in een akte worden bepaald. Maar de Franse wet voorziet ook in een situatie dat buren het niet eens zijn, en een recht van overpad toch wordt verkregen. Dit kan indien een terrein ingesloten ligt, en geen of onvoldoende toegang heeft tot de openbare weg. Voorwaarde is wel dat de toegang nodig is voor de uitvoering van de bestemming die de eigenaar eraan wenst te geven, bijvoorbeeld als landbouwgrond of als bouwterrein. Maar die bestemming kan in de loop der tijd wijzigen, waardoor bijvoorbeeld een bestaande toegangsweg niet meer voldoet, en een recht van overpad via een procedure voor de rechter kan worden afgedwongen.
De buurman die dit recht van overpad zal moeten verdragen, zal hiervoor wel een vergoeding verkrijgen. Maar deze is vaak veel lager dan de daadwerkelijke en zeker de gevoelsmatige waardevermindering.

Sietze Jan Dijkstra van De Frankrijk Advocaat,
Gespecialiseerd in aan- en verkoopbegeleiding van Frans onroerend goed, het Franse erfrecht, de Franse fiscus, Franse rechtspersonen, procederen in Frankrijk. Kantoor in Den Haag. Motto: ‘een contract in Frankrijk, regel het in Nederland’.

4 reacties op “Vraag: hoe zit het met ‘erfdienstbaarheden’?”

  1. Anton Suurland

    ja dit is geweldig intressant,ik heb dat op school gehad nederland dus Bouwkunde gedaan rechten en wetten en bouwwetgeving ik wou me daarin specialiseren maar in die tijd moest je dan rechtenstudie doen maar ik had te weinig vooropleiding.Er zitten meer haken en ogen aan dan je op het eerste zou zeggen.

  2. Peter Corbière

    Bijzonder interessant. Wij hebben ern compleet andere situatie: tussen onze tuin en die van de buren loopt een geul van ca 5m breed. De erfgrens is cadastraal in het midden van de geul. Hij loopt vanaf de weg tot aan de autoroute achter onze tuin. Onze tuin is ca 200m diep en de laatste 100m is bos. Wij willen de geul afsluiten ivm de honden. Nu claimt de mairie dat de geul toegankelijk moet zijn voor brandweer. Hierover staat niets in ons koopcontract. Hoe zit dat?

    1. Geachte heer Corbière,
      Hoewel het immer lastig is te antwoorden als wij de stukken niet kennen, zal ik aangeven wat in het algemeen geldt. Indien de Mairie een erfdienstbaarheid claimt voor de toegankelijkheid van de brandweer, dan zal dit waarschijnlijk een publiekrechtelijke erfdienstbaarheid zijn die zal zijn bepaald in het CU van de gemeente. Het betreft dan een erfdienstbaarheid ten algemene nutte. Hopelijk dat u iets aan dit antwoord heeft.

Laat een reactie achter

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

Of reageer met je Facebook account

Scroll naar top