Vraag: Ik overweeg een huis te kopen in Frankrijk. Wat moet ik minstens weten voor ik aan dat avontuur begin?
Antwoord van de Frankrijk Advocaat: Bij de aan- en verkoop van een Frans huis komt veel kijken. Daarbij gaat het in een Franse koopovereenkomst (compromis de vente) net even anders dan wij in Nederland gewend zijn. Het is daarom verstandig u hier goed over te laten voorlichten door een echte ter zake deskundige jurist. Ons kantoor heeft ruim vijftien jaar ervaring in het begeleiden van kooptrajecten. Wij werken samen met een vaste notaris waardoor het hele proces soepel verloopt. De mede door ons opgestelde stukken kunt u allemaal bij ons op kantoor in Nederland ondertekenen. Lees hieronder meer over het compromis de vente, aankoop en verkoop.
Compromis de vente (koopovereenkomst Frankrijk)
Het belangrijkste stuk in het proces van de aan- of verkoop van de woning in Frankrijk is het compromis de vente. Waar in Nederland de overdracht van eigendom pas plaatsvindt op het moment dat de prijs is betaald en het object is geleverd, is dit in Frankrijk anders. In Frankrijk gaat het eigendom al over zodra de koper en verkoper het eens zijn over de prijs en het object. Dit is het moment waarop de compromis de vente wordt opgesteld. De prijs is dan nog niet betaald en het object is nog niet geleverd (art. 1583 Code Civil). De tussenkomst van een notaris is hier nog niet nodig. Omdat deze gang van zaken erg snel gaat, worden er opschortende voorwaarden (conditions suspensives) in het compromis de vente opgenomen. De eigendom gaat pas echt over wanneer deze voorwaarden in vervulling zijn gegaan.
De meest gebruikelijke opschortende voorwaarde is het financieringsvoorbehoud. Als koper kun je nog van de koop af mocht je geen lening hebben kunnen krijgen bij de bank. In deze clausule stelt de koper een drietal voorwaarden:
- Het maximaal te lenen bedrag
- Het maximaal te betalen rentepercentage
- De looptijd van de lening.
Verder kunnen er ook opschortende voorwaarden worden opgenomen over het verkrijgen van een bouwvergunning voor bijvoorbeeld een zwembad.
Aankoopbegeleiding
Wanneer u uw droomhuis op het spoor bent, begint het proces vaak met een offre d’achat. Indien wij de aankoopbegeleiding voor u uitvoeren, kunnen wij het compromis de vente namens u opstellen. Wij zullen uw belangen maximaal beschermen!
De verkoper dient allerlei rapporten en keuringen aan te leveren. Deze rapporten en keuringen informeren de koper over de staat van het huis en de omgeving. In deze rapporten (diagnostics) wordt bijvoorbeeld gekeken naar de aanwezigheid van asbest, termieten, loodhoudende verf, de staat van de gas-en/of elektriciteitsinstallaties en de energiezuinigheid van de woning. Als koper kunt u de verkoper een aantal garanties laten afgeven door deze op te nemen in het compromis de vente. De verkoper is niet verplicht deze te accepteren. Wanneer hij dit weigert, is dit voor ons en u een signaal om extra op de hoede te zijn! In het geval u twijfelt over de bouwkundige staat is het aan te raden om een bouwkundige expertise uit te laten voeren.
Het compromis de vente kunt u net als de daaropvolgende notariële acte de vente bij ons op kantoor in Den Haag tekenen. Vervolgens zal de notariële afwikkeling geschieden bij onze correspondentnotaris in Frankrijk. Hiervoor hoeft u dus niet zelf naar Frankrijk.
Verkoopbegeleiding
Het verkoopproces van een Franse woning is anders dan wat we in Nederland gewend zijn.
In het compromis de vente zullen, zoals hierboven genoemd, een aantal opschortende voorwaarden overeengekomen worden. Deze voorwaarden moeten vooral niet te ruim geformuleerd zijn. Is dit wel het geval, zou de koper nog heel gemakkelijk van de koop af kunnen.
Als verkoper dient u allerlei rapporten en keuringen aan te leveren. Deze rapporten en keuringen informeren de koper over de staat van het huis en de omgeving. In deze rapporten (diagnostics) wordt bijvoorbeeld gekeken naar de aanwezigheid van asbest, termieten, loodhoudende verf, de staat van de gas-en/of elektriciteitsinstallaties en de energiezuinigheid van de woning. Wij kunnen deze rapporten voor u laten opstellen.
In sommige gevallen dient u plus-valuebelasting af te rekenen, namelijk als u winst maakt bij de verkoop ten opzichte van de oorspronkelijke aankoop en als u nog geen dertig jaar eigenaar bent. Hiervoor zijn verschillende aftrekposten en afschrijvingen die wij voor u kunnen aangeven. Een deel van de plus-valuebelasting bestaat uit sociale lasten (prélèvements sociaux). Deze heffing is omstreden en volgens ons inzicht in strijd met Europees recht. Wilt u meer informatie over de plus-valuebelasting, klik dan hier …
Indien wij de verkoopbegeleiding voor u uitvoeren, kunnen wij het compromis de vente namens u opstellen. Wij zullen uw belangen maximaal beschermen! Het compromis de vente kunt u net als de daaropvolgende notariële acte de vente bij ons op kantoor in Den Haag tekenen. Vervolgens zal de notariële afwikkeling geschieden bij onze correspondentnotaris in Frankrijk. Hiervoor hoeft u dus niet zelf naar Frankrijk.
u schrijft: ‘In sommige gevallen dient u plus-valuebelasting af te rekenen, namelijk als u winst maakt bij de verkoop ten opzichte van de oorspronkelijke aankoop en als u nog geen dertig jaar eigenaar bent. ‘ Evenmin als het huis de ‘résidence principale’ is, dus als de eigenaar in dat huis woont en het geen vakantiehuis is.