Het bezit van een huis in Frankrijk. Voor velen is het een droom die reeds werkelijkheid heeft mogen worden. En laten we wel zijn; wat is er mooier dan met een goed glas wijn in de hand onbezorgd te genieten van uw eigen “pied a terre” in dit prachtige land.

Op slapeloze nachten zit u daarbij natuurlijk niet te wachten. En daarom is het nodig de roze bril soms even af te zetten. Bij het bezit van een huis in Frankrijk verdienen immers ook zakelijke aspecten de nodige aandacht. Hieronder volgt er een aantal.

Anders dan in Nederland

Meestal begint het bezit van een huis in Frankrijk met de aankoop daarvan. Kijkend naar hoe dat in Frankrijk toegaat valt direct het nodige op.

Om te beginnen gaat in Frankrijk de eigendom van een huis reeds op de koper over als deze het schriftelijk met de verkoper over de koop eens is geworden. Daar is dus – anders dan in Nederland – in principe geen notaris voor nodig.

Als koper wilt u echter niet over één nacht ijs gaan. Om die reden moeten in de schriftelijke koopovereenkomst (de “compromis de vente”) de nodige opschortende voorwaarden (“conditions suspensives”) worden opgenomen.

Opschortende voorwaarden

Deze voorwaarden schorten de werking van de koopovereenkomst op totdat zij zijn vervuld. Waar moet u hierbij aan denken?

U wilt bijvoorbeeld als koper het huis slechts afnemen als u uw financiering rond krijgt, als u uw bouwplannen wat de overheid betreft mag realiseren en als – in geval van een “copropriété” – de vereniging van eigenaren met die plannen akkoord gaat.

In de koopovereenkomst zal heel precies moeten worden omschreven in welke omstandigheden de koper zich op die opschortende voorwaarden mag beroepen. Zo zal bij een financieringsvoorbehoud de koper moeten aangeven welk bedrag hij moet kunnen lenen bij welke looptijd en tegen welke rente en maandlasten.

Is voor u essentieel dat u een zwembad, een schuur of een gastenverblijf wilt kunnen bouwen, dan moet in de koopovereenkomst opgenomen worden dat u specifiek daarvoor ook een bouwvergunning moet kunnen krijgen.

En als u inderdaad afhankelijk bent van mede-eigenaren in een “copropriété” neemt u op dat het ‘syndicat des copropriétaires’ akkoord moet gaan met uw bouwplannen.

De belangrijkste opschortende voorwaarde is wel dat de eigendom van het object pas op de koper overgaat nadat de notaris heeft geconstateerd dat alle andere ‘conditions suspensives’ zijn “uitgedoofd” en dat ook overigens niets meer in de weg staat aan de eigendomsoverdracht. Op dit laatste kom ik hierna nog terug.

Mededelingsplicht van de verkoper

Omdat de koper van een huis meestal een particulier is, wordt deze laatste ook in Frankrijk beschermd. De verkoper moet hem dus deugdelijk over het verkochte informeren.

Zo dient de verkoper een veelheid aan gegevens te verstrekken, bijvoorbeeld omtrent de technische staat van elektra, gas en riolering (“les diagnostics techniques”). Ook de energieprestatiecoëfficiënt van het huis moet door een “diagnostique de performance énergétique” worden overgebracht. En hetzelfde geldt voor de eventuele aanwezigheid van asbest (“amiante”), van loodhoudende verf (“plomb”)  of – in sommige regio’s – zelfs van termieten!  Het verkoopobject kan zich bovendien in een “zone de risques” bevinden, bijvoorbeeld omdat zich aldaar overstromingen of aardverschuivingen zouden kunnen voordoen. Ook dat dient dan uitdrukkelijk te worden vermeld.

Onderzoeksplicht van de koper

Het is zeker goed dat de verkoper de koper over alle hiervoor genoemde zaken inlicht. Maar let wel; het gaat slechts om informatie die wordt verstrekt en uitdrukkelijk niet om garanties! Het is dus de koper die voor zichzelf moet bepalen in hoeverre deze informatie zijn beslissing om al dan niet te kopen beïnvloedt. Het kan immers zijn dat kostbare herstelwerkzaamheden op de loer liggen, welke tot aanpassing van de koopprijs zouden moeten leiden.

Verkopers plegen bovendien in de koopovereenkomst een zogenaamde exoneratieclausule op te nemen voor “vices cachés” ofwel verborgen gebreken. Uiteraard kan de verkoper zich niet vrijtekenen voor gebreken die hij kent, maar de bewijslast van die bekendheid ligt wel bij de koper. Oplettendheid is hier dus geboden!

Naar de notaris

Nadat de koopovereenkomst voor een woonhuis schriftelijk (anders is deze nietig) tot stand is gekomen geeft de Franse wetgever de particuliere koper een bedenktijd van 10 dagen, binnen welke laatstgenoemde alsnog zonder opgave van redenen af mag zien van de koop. Is deze periode ongebruikt verstreken dan wenden partijen zich meestal tot de notaris. Anders dan in Nederland kiest in Frankrijk de verkoper voor de notaris, ook al draagt de koper daarvan uiteindelijk de kosten. En ook al behoort de Franse notaris zich net als in Nederland neutraal op te stellen; de ervaring leert dat het hemd soms toch nader is dan de rok. Het kan dus voor een koper zeker geen kwaad zich ook zelf te laten informeren over de documenten die de notaris in concept aanlevert.

Voorkeursrecht ofwel “droit de préemption”

In Frankrijk is de verkoper verplicht om door middel van de gesloten koopovereenkomst aan de overheid te laten weten dat hij het pand wil vervreemden. En vervolgens gaat er een periode lopen van twee maanden waarin partijen af moeten wachten of de overheid al dan niet besluit de koopovereenkomst over te nemen, op basis van een wettelijk voorkeursrecht ofwel “droit de préemption”.

De eigendomsoverdracht

Op de dag die genoemd staat in de “compromis de vente” melden verkoper en koper zich bij de notaris en tekenen zij ten overstaan van hem in persoon of bij volmacht de “acte authentique”, in Nederland vergelijkbaar met de leveringsakte. Hieraan voorafgaand controleert de notaris of alle stukken behorend bij de koopovereenkomst aanwezig- en door alle partijen geparafeerd zijn. Ook stelt hij vast dat alle ‘conditions suspensives’ zijn vervuld. In de acte wordt vervolgens geconstateerd dat de eigendom van de verkoper overgaat op de koper.

Kosten en belastingen

Een belangrijke rol van de Franse notaris is het innen en met partijen verrekenen van alle kosten en belastingen die op de koopovereenkomst drukken, alvorens de eigendom overgaat. Het gaat hier om zijn eigen kosten, die een percentage vormen van de koopsom, maar bijvoorbeeld ook om de kosten van een eventueel ingeschakelde makelaar.

Qua belastingen moet men denken aan de overdrachtsbelasting voor de betreffende Gemeente, het Departement en de Franse Staat. Bij elkaar belopen deze belastingen omstreeks 5,89%. De notaris is verplicht de koper voorafgaand aan het tekenen van de acte authentique een toereikend voorschot te vragen voor genoemde kosten en belastingen.

Verkopers en de fiscus

Ook verkopers van tweede huizen ontkomen vaak niet aan de Franse belastingdienst …

Een van de belangrijkste en tevens meest controversiële kwesties van de laatste tijd is de heffing jegens laatstgenoemden van belasting op de meerwaarde die het object heeft gekregen in de periode tussen de aankoop van destijds en de huidige verkoop. Deze belastingheffing noemt men de “taxe sur la plus value”.

Op zich bestaat deze fiscale heffing van 19% over genoemde meerwaarde al jarenlang in Frankrijk en schrijft deze thans in 22 jaar naar nul af. Sinds 2012 zijn nog sociale heffingen aan gemelde belasting toegevoegd, waarover vele procedures zijn gevoerd. Frankrijk heeft omtrent de sociale heffingen tot twee keer toe bakzeil moeten halen, maar thans is het tarief forfaitair vastgelegd op 7,5% van de bruto winst, welke heffing pas na 30 jaar naar nul afschrijft.

‘Onder de tafel’

Verder past hier ook een waarschuwing. Wij zien immers wel eens dat een verkoper de waarde van het verkochte met het oog op de plusvalueheffing tracht te drukken door de koper te vragen een gedeelte van de koopsom “onder de tafel” te betalen.

U moet echter weten dat de Franse justitie een dergelijke “démarche” ziet als een ernstig strafbaar feit waarop zelfs gevangenisstraf staat. Een regelrechte afrader dus!

Veel onschuldiger, maar intussen ook niet zonder risico’s is de situatie, waarin ouders bij een voorgenomen overdracht van het Franse huis aan hun kinderen een koopsom vaststellen die ver onder de marktwaarde ligt. In het voorgaande zagen wij immers, dat in zo’n situatie de valkuil gaapt van het “droit de préemption” ofwel het gebruik van het voorkeursrecht door de overheid, waardoor het familievoordeel in een keer zou kunnen verdampen!

Tenslotte verdient vermelding dat verkopers die eigenaren zijn van een woning met een waarde van meer dan 1,3 miljoen euro tevens de hierboven genoemde IFI verschuldigd zijn. Is deze nooit eerder betaald dan valt na verkoop vrijwel zeker een naheffingsaanslag met boete te verwachten! Ook dit kan mits goed voorbereid alsnog vaak in goede banen worden geleid.

Samen met anderen

In het voorgaande is steeds uitgegaan van aankoop van een woning door een particulier. In de praktijk zien wij echter ook vaak dat het huis eigendom moet worden van meerdere eigenaren. Dat kan, maar heeft als nadeel dat die eigenaren elk voor zich gerechtigd worden in een onverdeelde eigendom. Zou een van deze gerechtigden later uit die onverdeeldheid willen stappen dan is hij afhankelijk van de andere gerechtigden en is aldus zijn “aandeel” zonder hun medewerking heel moeilijk verhandelbaar. Een oplossing daarvoor kan zijn het oprichten van een SCI, waarin meerdere gerechtigden ieder een aandeel hebben. Er is dan geen onverdeeldheid en de verhandelbaarheid is veel gemakkelijker. Er bestaat wel een aanbiedingsplicht aan de overige aandeelhouders, maar dat heeft het voordeel dat een potentiële koper dichtbij is. Deze rechtsvorm kan heel goed werken bij een gezamenlijk familiebezit. Bij eventuele verhuur aan derden van een gemeubileerde woning die eigendom is van een SCI moet men wel bedacht zijn op het feit dat de SCI aldus in Frankrijk vennootschapsbelasting zal moeten gaan betalen, hetgeen echter door het treffen van de juiste maatregelen kan worden voorkomen.

Wees alert!

Al het voorgaande behoeft geenszins in de weg te staan aan het realiseren van uw droom; het bezit van een eigen huis in het prachtige Frankrijk. Sommige zaken verdienen echter aandacht, zodat ze uw droom later niet wreed verstoren. Uiteraard zullen wij u ter bewaring van uw nachtrust zo nodig graag met raad en daad terzijde staan en wensen u “bonne chance”!