Vraag: we hebben een huis in Frankrijk gekocht waaraan het en ander gerenoveerd of zelfs verbouwd moet worden. Kun je gewoon aan de slag (laten) gaan, zijn er vergunningen nodig, wat raadt u ons eventueel aan?

 

Antwoord van de Frankrijk Advocaat: Raar genoeg moet u zich allereerst afvragen of u het huis ooit wilt verkopen. Dan wordt de Franse vermogenswinstbelasting (plus-value) à 26,5% geheven over het verschil tussen de verkoop- en aankoopprijs. Maar bij die aankoopprijs mogen de kosten van verbouwingen worden opgeteld. Er gelden echter regels.

Bij (nagenoeg) nieuwbouw tellen alle facturen mee, maar bij renovatie veel minder. Een gloednieuwe keuken wordt dan bijvoorbeeld als een vervanging gezien en die mag niet worden meegenomen. Na 22 voor de inkomstenbelasting component (tarief 19%) en de ‘sociale lasten’ component (tarief 7,5%) na 30 jaar vervalt de plus-value zodat het dan niets meer uitmaakt, maar wanneer de verkoop binnen die termijn zou kunnen plaatsvinden moet je eerst beslissen of je het huis eerst (nagenoeg) gaat slopen en dan zult gaan bouwen of alleen gaat renoveren.

De bouwvergunning (permis de construire)

Verbouwingen als deze behoeven steeds een permis de construire. Het is daarbij van groot belang om de bouwplannen eerst met alle buren te bespreken en hun mening daarover te vragen. Dat voorkomt bezwaarschriften die tot vertraging kunnen leiden. Gaat het om meer dan 150 m2 netto grondoppervlak (surface plancher) dan moet de aanvraag door een architect worden ingediend. Zie de artikelen over het bouwrecht op frankrijkadvocaat.nl. De gemeente kijkt eerst met een regionale instantie (DDT of DDTM als het departement aan de zee grenst) of het dossier compleet is. Zo ja, dan krijgt men daarvan een bevestiging en begint er een periode van twee maanden waarbinnen moet worden beslist. Laat de gemeente die verstrijken, dan is de vergunning automatisch verleend. De vergunning moet vervolgens bij het huis worden aangeplakt. Dat gebeurt meestal door een deurwaarder omdat vanaf de aanplakking de termijn van twee maanden gaat lopen voor eventuele bezwaarschriften. Deze datum moet dus vaststaan.

Bij een grote verbouwing wordt steeds een architect betrokken, maar je kunt aan hem verschillende soorten opdrachten verlenen. Bij een ‘mission complète’ doet de architect alles, maar daarvoor rekent hij ook heel wat. Het is dus goed om precies na te gaan welke taken nodig zijn en daarover een contract met hem te sluiten waarin je alles precies aangeeft.

De bouwers

De volgende stap is het zoeken naar een aannemer, loodgieter, dakdekker en alle anderen die bij de bouw betrokken zullen worden. In Frankrijk worden hierbij in het algemeen afzonderlijke contracten gesloten tussen de opdrachtgever en deze bedrijven. Frankrijk kent enkele aannemersorganisaties die goede voorwaarden hanteren, zoals de UNCMI. Zorg dat er altijd van dit soort voorwaarden van toepassing zijn. Een architect of andere deskundige kan hierover adviseren.

Verzekeringen en garanties

Alle bedrijven zijn bij de ondertekening verplicht om spontaan kopieën van verzekeringspolissen af te geven. Het gaat hier om een aansprakelijkheidsverzekering, maar ook om garantieverzekeringen (polices de garantie décennale). Deze laatste dekken de schade die na de oplevering kan optreden. Het is daarbij alleen nodig om aan te tonen dat er schade is. De schuld van de betrokkenen hoeft niet te worden bewezen. Zo zijn alle zichtbare schades die binnen een jaar optreden (vices apparents) gedekt, en gedurende twee jaar de schades aan alles wat beweegt en wordt gebruikt (garantie biennale). Dit gaat om radiatorkranen, raamuitzetters etc. Ten slotte geldt er een garantie van tien jaar voor grote constructiegebreken. Daaronder valt dus niet iedere schade. Een voordeel van dit systeem is dat wanneer de aannemer (of een van de anderen) de schade niet zelf repareert of niet meer bestaat, de maatschappij de kosten van de reparatie draagt. Claims moeten wel spoedig worden ingediend. Een nadeel is dat de één vaak na de ander verwijst, zodat (via de rechtbank) een deskundige aangewezen moet worden om alles precies uit te zoeken. Daarvoor bestaat echter een oplossing, te weten het afsluiten van een assurance dommages-ouvrages. Dit is een overkoepelende verzekering die meteen de schade laat repareren en daarna zelf uitzoekt bij wie hij deze claimt. De kosten daarvan bedragen circa 2% van de bouwsom. Hij kan jarenlange kostbare procedures voorkomen.

Hiernaast moet de aannemer ook een bankgarantie afgeven die de afbouw dekt. Stopt het werk vóór de oplevering, dan zorgt de maatschappij voor de afbouw. Al deze regelingen zijn wettelijk verplicht, maar in de praktijk wordt er soms een loopje mee genomen.

Afrekenen via een vast schema

De betaling aan de aannemer geschiedt volgens een vast schema, afhankelijk van de fases van de bouw. Omdat hij een afbouwgarantie heeft verstrekt, hoeft u niet bang te zijn voor te hoge betalingen. De rekening van de aannemer moet overigens vergezeld gaan van een attestation van een onafhankelijke partij die bevestigt dat de betreffende fase ook is voltooid.

Als het werk klaar is, moet je dat bij de gemeente aangeven via een verklaring, de déclaration attestant l’achèvement des travaux (DAACT). In die periode vindt ook de oplevering plaats. Het is goed om de architect alles te laten controleren. Er wordt hierbij een proces-verbaal opgemaakt van alle wensen en opmerkingen en dat is de basis voor het afsluitende werk. Ten slotte heeft de gemeente binnen drie maanden na het depot van de DAACT, het recht om het huis te inspecteren en na te gaan of alles precies volgens het permis is uitgevoerd. Is dat zo, dan geeft de gemeente een zogenaamd certificat de conformité af. Vroeger kwam men altijd controleren, maar sinds 1 oktober 2007 gebeurt dit steekproefsgewijs of wanneer de gemeente daartoe aanleiding ziet. Nadat alles achter de rug is, heb je een mooi huis dat tegen alle eventuele gebreken en narigheid gedekt is.