Vraag: ik lees regelmatig over het kopen van een huis en viager. Wat is dat en hoe werkt het?

Antwoord van de Frankrijk Advocaat: Heel wat (vooral oudere) Fransen hebben een hypotheekvrij huis maar onvoldoende inkomen voor hun levensonderhoud. Ze willen hun stenen graag omzetten in contanten en dat kan via de verkoop en viager. Dit is een transactie waarbij de verkoper in het huis kan blijven wonen. De koper betaalt (meestal) een aanbetaling en daarna een maandelijks bedrag. Tot de verkoper overlijdt.

Hoe werkt het?

Ten eerste zal de waarde van het huis vastgesteld moeten worden via een taxatie. Vervolgens speelt de leeftijd van de verkoper een belangrijke rol. Aan de hand van een tabel (coëfficiënt viager) stelt men de levensverwachting van de verkoper vast. De koopsom bestaat dan uit twee delen, namelijk uit een bedrag ineens (bouquet) en een periodiek uit te keren bedrag (rente), meestal maandelijks.

Let op! Zodra de leveringsacte (acte de vente) is gepasseerd, is de koper eigenaar. Dit in tegenstelling tot de in Nederland bekende huurkoop waarbij de verkoper eigenaar blijft tot de laatste penning is betaald.

Levenslang pensioen voor de verkoper

De verhouding tussen bouquet en rente is volledig vrij. Zo hoeft de verkoper geen bouquet te berekenen en kan hij genoegen nemen met slechts de rente. Hoe hoger het bouquet, hoe lager de rente, en omgekeerd. Voor verkopers met een laag of geen pensioen is dit een ideale oplossing. Een levenslang of een aanvulling op een pensioen.

Belegging in vastgoed

Voor de koper geldt dat hij/zij zijn geld voor een relatief laag bedrag (dat bouquet) in vastgoed belegt. En als de verkoper zijn levensverwachting niet haalt, heeft de koper een (groot) voordeel behaald. Want nogmaals, zodra de verkoper overlijdt, hoeft er geen rente meer betaald te worden.

Let op! Zodra de (maandelijkse?) betaling van de rente stagneert, wordt de overeenkomst en viager ontbonden en is de koper zijn aanbetaling kwijt.

Toch meteen er gaan wonen?

De mogelijkheid bestaat ook dat overeengekomen wordt dat de verkoper zijn huis verlaat, de koper kan er meteen intrekken. Dan is er sprake van viager libre. Blijft de verkoper  in het huis wonen, dan heet dat viager occupé. Dat verschil kan van invloed zijn op de hoogte van die rente. In het geval van viager occupé blijven het onderhoud, de reparaties, de taxe d’habitation en de facturen van nutsbedrijven voor rekening van de verkoper. Bij een viager libre zijn die kosten uiteraard voor de koper.